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Interpretazione degli strumenti urbanistici vigenti

Determinazione n. 2386 del 13/12/2010

IL DIRIGENTE

Preso atto che numerosi professionisti ma anche tecnici dipendenti dell'U.O. 4.3 - Edilizia Privata, hanno ripetutamente riscontrato oggettive difficoltà di interpretazione di alcuni articoli delle Norme Tecniche di Attuazione del vigente Regolamento Urbanistico, manifestando nel contempo l'esigenza di formulare una serie di interpretazioni condivise almeno per quelle norme particolarmente controverse;

Considerato che nei mesi di Aprile e Maggio del corrente anno, questo Settore Dipartimentale si è fatto promotore di una serie di incontri con i rappresentanti degli Ordini e Collegi professionali operanti nel settore, nel corso dei quali sono state esaminate le norme di maggiore criticità, raccogliendo proposte e suggerimenti;

Rilevato che le interpretazione di seguito elencate consentiranno di uniformare e garantire omogeneità di comportamenti in presenza di analoghe fattispecie, sia da parte di questo Ufficio che dei tecnici liberi professionisti;

Visto l'art. 107 del D.Lgs. 18.8.2000 n. 267, Testo Unico delle leggi sull'ordinamento degli Enti Locali;

DETERMINA

1) di approvare le interpretazioni al Regolamento Urbanistico approvato con delibera C.C. n° 25 del 16 marzo 2004 e successive varianti.

- Interpretazione n° 1
Vani ascensore

I vani ascensore e relativi impianti tecnici, anche se esterni al perimetro degli edifici, non sono valutabili in termini volumetrici, ai sensi di quanto previsto dall'art. 2.1.2.1 delle Norme tecniche di attuazione del vigente Regolamento Urbanistico, risultando parimenti sottratti anche dal rispetto del limite di altezza massima previsto nella zona urbanistica.
Detti vani concorrono tuttavia ad incrementare la superficie coperta del relativo fabbricato e sono soggetti al rispetto delle distanze minime previste dall'art. 6.2 delle suddette norme tecniche di attuazione, nonché della distanza minima assoluta di ml. 10,00 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, sensi dell'art. 9 del D.M. 2 aprile 1968 n. 1444.
Relativamente agli interventi di ristrutturazione edilizia, ed al fine di adeguare gli immobili alle esigenze dei disabili, i sopradetti vani ascensore e relativi impianti, possono essere realizzati, anche in deroga, dalle distanze previste dall'art. 6.2 delle Norme Tecniche di attuazione del vigente Regolamento Urbanistico, nonché di quella di cui all'art. 9 del D.M. 2 aprile 1968 n 1444, nel rispetto tuttavia della distanza minima dai confini di proprietà e dai fabbricati come previsto dall'art. 873 c.c., fatta salva la possibilità di costruire in aderenza.


- Interpretazione n° 2 relativa all'art. 1.5.4 delle N.T.A.
Lotto edificato

Al fine di determinare la superficie planimetrica del lotto edificabile, su cui effettuare la verifica dei parametri urbanistici previsti dalle singole zonizzazioni è necessario prioritariamente stabilire la data di rilascio del titolo abilitativo (permesso di costruire, licenza o concessione edilizia) a cui il lotto interessato risulta asservito o comunque pertinente e conseguentemente si vengono a determinare le sottoelencate fattispecie:

a) per i lotti di pertinenza di costruzioni il cui titolo abilitativo è stato rilasciato in data antecedente alla prima adozione delle "Varianti di Settore al P.R.G.C." il lotto di riferimento risulterà quello indicato nel relativo titolo abilitativo, in mancanza di specifica indicazione verranno considerate le risultanze catastali.
Relativamente ai lotti ricadenti nelle zone classificate dal Regolamento Urbanistico: PL, VU, CU,OU,QU,DU,VC,OC,CC,QC,PP,SP, disciplinate rispettivamente dagli artt. 112, 113, 114 e 115, la determinazione della superficie del lotto di pertinenza alla costruzione avverrà applicando il cosiddetto calcolo a "ritroso" (Sf=V/If)1; dal risultato di detta applicazione, se il lotto risulterà comunque saturo, potrà applicarsi il solo bonus previsto. Nel caso in cui non risulta saturo alla parte residua sarà riconosciuta una potenzialità edificatoria da utilizzare per l'ampliamento degli edifici esistenti sul suo lotto di pertinenza, così come specificato agli artt. 112.3.2, 113.3.2, 114.3.2 e 115.3.2.

b) per i lotti asserviti alla costruzione nel periodo temporale che va dalla data della prima adozione della specifica "Variante di Settore al P.R.G.C." alla data dell'8 aprile 2002, il lotto edificabile sarà quello risultante nella relativa concessione edilizia.
Nel caso in cui il suddetto titolo abilitativo abbia autorizzato la costruzione di più unità immobiliari, la consistenza del bonus previsto, dovrà necessariamente essere suddivisa tra le stesse ovvero utilizzata da una o più unità con il consenso degli altri, con atto legale trascritto.

c) nelle aree classificate agricole, per gli interventi di cui all'art. 34, per individuare la pertinenza urbanistica si terrà conto delle risultanze catastali.
L'edificazione potrà pertanto avvenire anche sui mappali contigui a quello ove è ubicato il fabbricato esistente, laddove gli stessi appartengano al medesimo proprietario.


- Interpretazione n° 3 relativa all'art. 2.1.2.5
Portici privati

Nel caso di costruzione di portico privato avente una superficie coperta maggiore di mq. 18, solo la parte eccedente al limite suddetto costituisce un aggravio volumetrico e non già l'intero porticato.
I portici privati realizzati antecedentemente alla data dell'8 aprile 2002 e legittimamente autorizzati, ancorché di dimensioni inferiori ai limiti previsti dall'art. 2.1.2.5, sono da considerare già valutati in termini plano-volumetrici, per cui un eventuale loro tamponamento costituisce una mera modifica di prospetto che non determina un incremento della volumetria del relativo fabbricato, fatto salvo il rispetto del D.M. 2/4/1968 n° 1444 da eventuali edifici antistanti.

E' da ritenere inoltre ammissibile la costruzione, senza che ciò determini un ulteriore aggravio volumetrico, di due o più portici privati a corredo di un'unità immobiliare residenziale con le caratteristiche previste nel relativo articolo e la cui superficie coperta complessiva non ecceda il limite di mq. 18.
Nel computo della superficie coperta, analogamente a quanto già avviene per gli altri locali accessori, dovrà risultare compresa anche la superficie occupata dai pilastri.


- Interpretazione n° 4 relativa all'art. 4.1
Altezza massima rispetto al fronte arretrato

Il prospetto da prendere in considerazione per la verifica del rispetto del limite di altezza massima è unicamente quello che presenta la raccolta delle acque, per quanto concerne invece il configurarsi di un cosiddetto "fronte arretrato" si ritiene trascurabile l'interruzione del prospetto di cui sopra, ove questo sia inferiore al 15% della lunghezza della misura in proiezione orizzontale del medesimo prospetto.


- Interpretazione n° 5 relativa all'art. 5.1
Distanza dai fabbricati

Nella costruzione di fabbricati o nella sopraelevazione degli stessi non si terrà conto, ai fini dell'applicazione dell'art. 9 del D.M. 2/4/1968 n° 1444, così come richiamato nell'art. 5.1 del Regolamento Urbanistico, dell'eventuale presenza a distanza inferiore di ml. 10 di manufatti accessori antistanti che presentano un'altezza al colmo della copertura inferiore a ml. 2,70 rispetto alla quota del piano di campagna.
Viene stabilito viceversa di inibire la costruzione di qualsiasi manufatto accessorio, anche di altezza inferiore a ml. 2,70 al colmo della copertura, che risultasse ubicato ad una distanza minore di ml. 10, sia da pareti finestrate di antistanti fabbricati principali, ovvero da pareti finestrate di antistanti di manufatti accessori.
Quanto sopra non trova applicazione per la costruzione di nuove cabine elettriche, manufatti liberamente eseguibili come individuati nella Determinazione Dirigenziale n. 1769 del 27.09.2010, vani ascensore con relativi impianti a corredo di immobili già esistenti alla data dell'8.4.2002 che si rendessero necessari al superamento delle barriere architettoniche e all'adeguamento dei fabbricati alle esigenze dei disabili.

- Interpretazione n° 6 relativa all'art. 5.2
Distanza tra fronti del medesimo fabbricato

L'applicazione del disposto di cui all'art. 5.2 del Regolamento Urbanistico è applicabile alle nuove edificazioni e sostituzione edilizie, con l'esclusione di sopraelevazione, ampliamento e costruzione in aderenza.

- Interpretazione n° 7 relativa all' 6.2
Costruzione sul confine

Nell'ottica di salvaguardare il reticolo idraulico è necessario che tutti gli interventi di nuova edificazione, ampliamento e di sostituzione edilizia, rispettino la distanza minima assoluta di ml. 5,00 da qualsiasi fossa, oppure laddove possibile, si proceda allo spostamento della stessa in maniera tale da non costituire comunque pregiudizio per la continuità idraulica, sentito al riguardo il competente Ufficio di questa Amministrazione.

- Interpretazione n° 8
Norme in materia di abitabilità/agibilità

Si presentano a questa Amministrazione casi di conformità ed abitabilità parziali, ovvero solo su porzioni del fabbricato oggetto di intervento.
La Legge che disciplina le modalità di presentazione della dichiarazione di conformità e del certificato di abitabilità o agibilità, L.R.T. 3 gennaio 2005 n° 1, all'art. 86, comma 1, prevede che la conformità debba essere obbligatoriamente certificata in ordine al progetto contenuto nel titolo abilitativo o nelle varianti ad esso:

comma 1 art. 86 L.R.T. 1/05: Ad ultimazione dei lavori, i professionisti abilitati certificano la conformità dell'opera al progetto contenuto nel titolo abilitativo o nelle varianti ad esso.

Da quanto sopra si desume che la dichiarazione di conformità non può essere rilasciata alla conclusione di parziali opere rispetto a quanto previsto.
Diversa considerazione deve invece essere effettuata per il certificato di abitabilità, che implicando anche altre verifiche oltre alla conformità (quali ad es. la salubrità, l'allacciamento alle utenze, le certificazioni sugli impianti, ecc.) può essere effettuata anche su singole unità immobiliari, ovviamente nel caso di lavori riguardanti più unità.

Nel caso di necessità di conformità a lavori con unità autonome rimaste al grezzo, vista la Legge, dovrebbe essere data comunque la conclusione delle opere nello stato in cui si trovano e la conformità di quanto concluso, chiudendo definitivamente l'atto autorizzativo; sarà necessario verificare altresì che l'unità o le unità concluse abbiano una effettiva autonomia di utilizzo, senza interferenze e/o dipendenze con il cantiere che verrà a formarsi a seguito della presentazione della futura istanza per il completamento delle residue opere, nei modi e con le formalità previste dalla legge per nuovi lavori edilizi.

2) di dare atto che avverso al presente provvedimento è possibile ricorrere al TAR della Regione Toscana o in via straordinaria al Capo dello Stato nei termini rispettivamente di 60 o 120 giorni ai sensi di Legge, decorrenti dalla sua esecutività.


IL DIRIGENTE
(Arch. Mauro Di Bugno)

_________________________

1Sf = superficie fondiaria utilizzabile.
V= volume della costruzione esistente determinato con riferimento alle norme
contenute nel vigente Regolamento Urbanistico.
If = indice di utilizzazione fondiaria della zona oggetto dell'intervento.




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Ultimo aggiornamento: Martedì, 27 Maggio 2014, alle ore 12:39